|
Affittare la casa - Kako unajmiti stan u
Italiji
Mnogi stranci imaju
poteskoca sa pronalazenjem stanova u najam.
Buduci da postoje realni
problemi pronalazenja stanova za strance izvaneuropske unije (tzv. "extracomunitari")
evo sto kazu tal. zakoni po tom pitanju:
Zakon 431 iz 1998. regulira iznajmljivanje e unajmljivanje stanova u
Italiji.
Zakon dopusta samo 4 vrste ugovora o najmu:
1. ugovor u trajanju od 4 godine tzv. contratti di tipo libero, koji se
po isteku moze obnoviti za slijedece 4 godine, gdje najmodavac (vlasnik - osoba
koja iznajmljuje stan) i podstanar (osoba koja ga unajmljuje) slobodno ugovaraju
visinu stanarine;
2. ugovor u trajanju od 3 godine tzv. contratti concertati, sa stanarinom
nizom od srednjeg iznosa stanrine na trzistu - taj srednji iznos se ugovara na
opcinskom nivou i rezultat je dogovora sklopljenih izmedju sindakata podstanara
i sindakata najmodavaca tj. vlasnika nekretnina;
3. ugovor koji ne moze prijeci 18 mjeseci tzv. contratto transitorio,
takodjer reguliran (cijena i struktura ugovora) dogovorima na opcinskom nivou
sklopljenih izmedju sindikata podstanara i sindikata najmodavaca;
4. ugovor o najmu stana studentima moze biti sklopljen na nacin koji je
predvidjen dogovorima izmedju Ente per il diritto allo studio (koji se nalazi u
sjedistu Sveucilista), studentskim udrugama i dvjema gore spomenutim sindikatima
(podstanara i vlasnika)
Ugovori su
vazeci samo ako su "na papiru" tj. u pisanoj formi.
Ako vlasnik stana nametne ugovor u usmenoj formi kako bi izbjegao placanje
poreza, podstanar se moze obratiti sucu koji odredi sklapanje, potpisivanje ugovora i
stanarinu (u pravilu uvijek nizu od vazecih dogovora sindakata). S takvom
odlukom sudac naredjuje vlasniku vracanje razlike izmedju "starog"
iznosa stanarine (onog na crno) i "novog" (onog nizeg) ostecenom
podstanaru.
Ugovor se mora registrirati.
Registracija ugovora je obaveza
vlasnika, najmodavca koji mora otici u Ufficio del registro. Placa se 2 % od
godisnjeg iznosa najamnine u omjeru 50 - 50 tj. pola placa podstanar a pola
vlasnik.
U slucaju da vlasnik ne registrira ugovor o najmu stana u nadleznom uredu:
a) niti podstanar, niti vlasnik nece moci koristiti porezna olaksice
predvidjene zakonom (npr. kod godisnje prijave prihoda i rashoda);
b) vlasnik ne moze dati otkaz podstanaru;
c) vlasnik ne moze povisiti stanarinu, na sto bi imao pravo (pod posebnim
okolnostima) u slucaju registriranog ugovora o najmu.
Nedopustene nagodbe
Zakon dopusta slobodno ugovaranje mnogih elemenata ugovora o najmu stana ali
regulira i pravila koja se moraju postivati (u protivnom ugovor je nevazeci):
a) ne moze vaziti manje od 4 godine ako se radi o ugovoru pod 1. i manje od 3
godine ako se radi o ugovoru pod 2. ;
b) ne vrijede nikakvi dodatni "ugovori" ili usmeni dogovori kojim se
podstanar obavezuje placati veci iznos od onog utvrdjenim potpisanim i
registriranim ugovorom;
c) ugovoru o najmu stana se ne mogu dodati klauzule koje predvidjaju povisenje
iznosa stanarine utvrdjenog dogovorima sindikata podstanara i stanodavaca za
svaki tip (pod 1,2,3,4)
d) nisu vazece klauzule koje obavezuju podstanara na izvanredne radove u stanu (npr.
obnova zastarjelog sistema grijanja, popravak puknutih cijevi,
elektroinstalacije...) kao ni obaveza polaganja kaucije u iznosu vecem od tromjesecne
stanarine.
U svim
navedenim i drugim slicnim slucajevima podstanar moze obratiti se sucu trazeci
ponistenje ugovora ili povratak iznosa kojeg nije morao platiti.
|
boraviti u Italiji
